V-City    Маяк в океане недвижимости!

›››  Наши проекты

Дом в аренду: подводные камни нового бизнеса.

Покупая коттедж с целью его дальнейшей сдачи в аренду, нужно понимать, что критерии при покупке дома как бизнеса и дома для личного проживания - разные. О том, что нужно знать и как правильно инвестировать в "коммерческую" загородную недвижимость корреспонденту ЛIГАБiзнесIнформ рассказал директор по маркетингу консалтинговой компании "SV Development" Владимир Степенко. 
Направление движения
В первую очередь перед принятием решения о приобретении дома следует обратить внимание на направление его расположения. Одинаковые дома в разных местах могут различаться по уровню арендной ставки в разы, и забывать об этом нельзя. В настоящий момент вне конкуренции по популярности по-прежнему остается Обуховское направление (особенно т. н. район большой дамбы). Причина очевидна: престиж, репутация, история, традиции. За ним идут Житомирское и Вышгородское шоссе. Немного отстают Васильковское и Броварское направление. Не пользуется высокой популярностью Бориспольский район.
Определять удобное расположение необходимо с учетом возможных пробок на шоссе по ходу движения потенциального потребителя: так, если у него офис на севере, то загородный дом на юге потребует систематических поездок через весь город плюс несколько километров по загородному шоссе.
Следует убедиться, что в доме есть все необходимые коммуникации, предусмотрен удобный подъезд к участку и наличие возможности добраться до места на общественном транспорте. Расстояние от шоссе до самого поселка: оптимально - 1-1,5 км, иначе трасса будет слышна. И не следует забывать обращать внимание на состояние этой дороги, особенно зимой.
Целевой потребитель
На сегодняшний день правильная детерминация целевого потребителя это - основа успеха будущего бизнеса, а с другой стороны - одна из самых серьезных проблем зарождающегося рынка. Типичная ошибка, которую может совершить будущий арендодатель, - покупка жилья "под себя", которая обычно приводит к неправильному выбору потенциального клиента.
Будущий арендодатель должен четко представлять, кому (соотечественник или иностранец, с высокими или средними доходами, с детьми или без и т. д.) и на какой срок (на летний сезон или круглогодично) он будет сдавать дом. Что арендатору нужно: красивый вид или хорошая экология, какой у него образ жизни, предусматривает ли он частые поездки в город и т. д.
Категории потенциальных арендаторов разные. Есть люди, которые снимают коттедж для круглогодичного проживания, поэтому они выбирают поселки, расположенные на небольшом удалении от Киева - в пределах 15-20 км. Те клиенты, которые снимают коттедж для сезонного проживания, отдают предпочтение поселкам, расположенным на расстоянии 25-30 км от города и даже дальше. Они меняют длинную дорогу на отличную природу и действительно чистый воздух.
Инфраструктура и окружение
Неправильно выбранное окружение может привести к не менее плачевным последствиям, нежели ошибка в определении целевого потребителя. Наибольшей ликвидностью для сдачи в аренду обладает дом в коттеджном поселке. Арендаторы обращают внимание на охрану, наличие инфраструктуры - на все то, что делает проживание и отдых комфортным и безопасным. Естественно, чем более развита инфраструктура и чем надежнее охрана, тем выше арендная плата.
Не слишком подходят для арендного бизнеса стародачные места и дома, граничащие с ветхими селами, которые только одним своим видом отпугивают клиента. Да, в них есть романтика, да, они расположены в прекрасном месте, но они не могут обеспечить жильцам ни комфорта, ни безопасности.
Следует помнить, что лесные массивы, водохранилища, озера, реки, чистый воздух - это то, ради чего люди арендуют недвижимость под Киевом, и они готовы платить за это дополнительные тысячи долларов.
При этом к водоему возле участка надо подходить очень осторожно. С одной стороны, безусловно, живописно. С другой - вода в "приятном" ее состоянии бывает в условиях нашего климата буквально несколько месяцев в году. Все остальное время - не плавательный сезон и обилие комаров (особенно в лесу).
Характеристика домовладения
Неудачное планировочное решение самого коттеджа - безусловный фактор его простоя в будущем. Нередко приходится наблюдать картину, когда дом неграмотно спроектирован, единственный санузел находится на первом этаже, из спальни на третьем уровне туда можно пройти только через весь дом. Кроме того, коттедж мог проектироваться индивидуально под ту или иную семью. Поэтому перед тем, как инвестировать, необходимо представить идеальное жилье, его параметры и вариации, которые целиком и полностью удовлетворяют ожиданиям клиента.
Как показывает практика, коттедж, сдаваемый внаем, должен иметь не более трех этажей, не менее трех спален, несколько просторных комнат и минимум по одному санузлу на каждом этаже. Особое внимание нужно уделить лестницам, их удобству и безопасности, здесь возможны две крайности: излишняя экономия, которая приводит к совершенно неудобной для подъема конструкции, или, наоборот, щедрость души в виде металлической ковки, витражей и прочего, что может быть очень небезопасно для детей.
Безусловным преимуществом станет наличие бани, сауны или, еще лучше, бассейна, а также гаража на несколько автомобилей. Увеличивает ликвидность дома и наличие облагороженного участка площадью не менее 10 соток с авторским ландшафтным дизайном.
Эксплуатация и коммунальные платежи
Инфраструктура - это краеугольный камень загородного коттеджа. С одной стороны, развитая инфраструктура - это дополнительный плюс, достоинство поселка. Но при ближайшем рассмотрении можно сделать и абсолютно противоположный вывод. Развитая инфраструктура - это дополнительные ежемесячные расходы для жителей поселка и, соответственно, для потенциального арендатора. Все ли согласятся с этим? Далеко не все. Есть инфраструктура обязательная, к ней относятся инженерные коммуникации, охрана соответствующего уровня, ночное освещение поселка, удобные внутренние дороги, рекреационная зона - детские площадки, скверики. Все остальное - уже изыски.
Важно понять, что дом недостаточно просто купить, его еще придется содержать, а ежемесячные затраты могут доходить до $500. Выбирая дом, просто необходимо тщательно проверить наличие всех коммуникаций, их состояние, технические показатели здания - наличие и обслуживание септика, энергозависимость, чтобы не получилась так, что львиная доля арендной платы будет уходить только на содержание дома.
Документы и их оформление:
Неправильно оформленные документы на дом и землю - одна из самых больших проблем, возникающих при приобретении загородного дома для последующей сдачи его в аренду. При покупке нужно тщательно проверять документы как на сам дом, так и на землю. Идеальный вариант - и то, и другое правильно оформлено и находится в собственности у одного лица.
Но довольно часто дом оформлен как недострой, что ведет к проблемам, например, со страховкой или оформлением договора аренды. Нередки и ситуации, когда часть продаваемой земли находится в собственности, а часть - в долгосрочной аренде, что опять-таки повышает риски.
Следует также узнать у продавца, проводились ли на участке геодезические работы. Если да, то нужно потребовать соответствующий документ, ведь именно по результатам георазведки можно проверить, допустимой ли площади построен дом и какие могут быль с ним проблемы в будущем.
Стоимость аренды
Понятно, что во многом нюансы выбора определяются финансовыми возможностями арендатора. Поэтому нелишне будет сначала осведомиться о ценовой ситуации в том поселке, где расположен дом, а также соответствие всех параметров данного домовладения предпочтениям целевого сегмента потребителей.
Принадлежность к определенной ценовой категории и последующей арендной ставке зависит от расположения участка: в стародачных, коттеджных, VIP-поселках или в районе стихийной коттеджной застройки. Причем основным различием ценовых категорий является степень развития инфраструктуры, а также способ осуществления охраны. 
Источник: nedvarticles.narod.ru

Rambler ТОП 100 Рейтинг MAIL.RU InetLog.ru - статистика сайта Яндекс цитирования счетчик                                 Counter